Autoconstrução em Portugal

A autoconstrução refere-se ao processo em que um indivíduo constrói ou supervisiona a construção da sua própria habitação, ao invés de contratar uma construtora para realizar todo o trabalho. Este tipo de projeto é recorrente entre aqueles que desejam numa primeira perspetiva poupar dinheiro ou personalizar ao máximo a sua casa.

Em Portugal não é legal – infelizmente – como em outros países da Europa, talvez devesse ser novamente considerado como foi há mais de 50 anos onde se podia efetuar autoconstrução se conseguisse demonstrar que era pobre e ficava denominado o Património dos pobres.

Atualmente, existem várias características e requisitos legais a considerar, como qualquer outro tipo de construção:

LICENCIAMENTO E APROVAÇÃO DO PROJETO

• Licenciamento/Comunicação Prévia: Antes de iniciar a construção, é necessário obter uma autorização de construção emitida pela Câmara Municipal da área onde o terreno está localizado.
• Projeto: O projeto de arquitetura deve ser elaborado por um arquiteto e submetido à Câmara Municipal, em ambos os casos anteriores. Se os prazos para a aprovação de projetos não forem cumpridos pelas autoridades, os projetos serão considerados aprovados automaticamente, desde que certificados eletronicamente.
• Especialidades: Além do projeto de arquitetura, é necessário elaborar e submeter os projetos das especialidades (estruturas, redes de água, eletricidade, gás, esgotos, etc.), que devem igualmente ser submetidos na Câmara Municipal.

RESPONSÁVEL TÉCNICO

• Direção Técnica: Mesmo na autoconstrução, é obrigatório ter um diretor técnico responsável pela obra. Este pode ser um engenheiro civil ou um arquiteto que, além de supervisionar a construção, garante que todos os trabalhos estão em conformidade com o projeto aprovado e com a legislação vigente.
• Fiscalização: O responsável técnico também é responsável pela fiscalização dos trabalhos, assegurando que a construção segue as normas técnicas e de segurança.

REGULAMENTOS E NORMAS

• DL 10/2024 e o REGEU: O RGEU estabelece os requisitos mínimos para construções urbanas, como dimensões dos espaços, alturas mínimas, áreas de ventilação, entre outros. O Decreto-Lei estabelece a revogação total do RGEU, que ocorrerá a partir de 1 de junho de 2026. Até essa data, as ordens profissionais competentes deverão definir as regras técnicas necessárias para a preparação dos projetos de edificações urbanas, que serão integradas no novo Código da Construção. O alvará de licença de construção é substituído pelo simples recibo de pagamento das taxas devidas, agilizando o processo de início de obras.
• Normas de Segurança: A obra deve cumprir todas as normas de segurança, incluindo a instalação de andaimes adequados, uso de capacetes e outros Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) pelos trabalhadores.
• Eficiência Energética: A construção deve atender às normas de eficiência energética, o que implica, por exemplo, o uso de materiais isolantes adequados e sistemas eficientes de aquecimento e ventilação.

EXECUÇÃO DA OBRA

• Mão-de-obra: O proprietário pode executar parte dos trabalhos, desde que estes não exijam qualificações específicas, como a instalação de sistemas elétricos ou de gás, que devem ser realizados por profissionais certificados.
• Fornecimento de Materiais: O autoconstructor é responsável pela aquisição de materiais e pela gestão do orçamento.

FISCALIZAÇÃO E VISTORIAS

• Vistorias Municipais: A Câmara Municipal pode realizar vistorias durante a construção para garantir que a obra está a ser executada conforme o projeto e em conformidade com a legislação.
• Certificação: No final da obra, a Câmara Municipal emite um certificado de habitabilidade ou de utilização, após confirmar que a construção cumpre todas as exigências legais. Ter atenção dos documentos que se necessitam em seguida para as Finanças, que não se encontra ainda adaptada ao DL10/2024 e exige telas finais assinadas pela Câmara Municipal.

SEGUROS

• Seguro de Obra: É aconselhável contratar um seguro de obra para cobrir possíveis danos ou acidentes durante a construção.
• Seguro de Responsabilidade Civil: O responsável técnico deve ter um seguro de responsabilidade civil que cubra eventuais problemas decorrentes da sua atuação na obra.

IMPOSTOS E TAXAS

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Pode haver necessidade de pagamento do IMT, dependendo da transação do terreno.
• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): Após a conclusão da obra, o imóvel estará sujeito ao pagamento anual do IMI. É curioso que o concelho de Odemira tem valores distintos para este tipo de construção (não sei se existem outros concelhos que façam o mesmo…).
• Taxas Municipais: Existem várias taxas associadas ao processo de licenciamento ou comunicação prévia e construção, que variam de acordo com o município.

LICENCIAMENTO DE UTILIZAÇÃO, mudou

• Licenciamento de Utilização: Após a conclusão da obra, a licença de utilização, que tradicionalmente era um documento obrigatório para que um imóvel pudesse ser utilizado ou habitado, foi substituída por processos mais simplificados. Caso a administração pública não cumpra os prazos estipulados para emissão de licenças, o projeto pode ser considerado tacitamente aprovado. Isso inclui a possibilidade de obter uma certificação eletrônica de deferimento tácito, o que facilita o cumprimento dos prazos pelos promotores imobiliários e reduz o tempo de espera para a obtenção da licença de utilização.

Autoconstruir uma casa em Portugal exige um conhecimento adequado dos procedimentos legais e técnicos, além de uma boa capacidade de gestão do projeto. A vantagem é uma maior personalização e potencial redução de custos, mas exige tempo, esforço e responsabilidade adicionais.